仕事が不動産投資のアドバイスと運用というようするに簡単そうで難解なものだったりするのですが、
ようするにアパートマンション経営は「結果」がすべてになってしまいます。
そして、失敗したときは運が悪かったとも言えますがそれは「リスクの取り方を間違えた」という事になります。
リクスは必ずあり、決して無くなることはない
アパートマンションにおけるリクスは、空室、滞納、修繕、経年劣化、経済情勢の変動などなど・・・挙げつらうときりがないのですが、各リスクは減らしたり、分散したりは出来るがゼロには出来ない、という事です。
リスクのストレス耐性は人それぞれ
わかり易い例として、不動産オーナーのほとんどが空室リスクにストレスを多く感じます。
不動産は現物で、目に見えるものなので（証券化してなければ）無くなることはありません。そのため、資産が可視化されており、さらに現実に利用者がいれば収入も見通せるという理由です。
空室＝最大のリクス です。
一方、滞納を経験したオーナーは違います。
滞納は、オーナーにとって収入が入らない状態➕新規で募集が出来ない、という状態です。
これは、現在時点では空室と収入がゼロという点では同じですが、将来的な物件の価値という点においては、
想定賃料のメドすら立っておらず、資産価値の評価すら出せない状況です。
そう考えると、空室の物件は、滞納状態の物件に比べれば何倍もマシな状況です。
物件によってもリスクはさまざま。けれど・・・
さて、今回のコロナ禍同様に、賃貸経営もリスクにおけるストレス度合いはオーナーによってさまざまです。
一度、滞納を明け渡し訴訟まで経験したオーナーと初めての不動産投資が民泊用賃貸物件だったオーナーでは、同じ賃貸経営でも
滞納や空室に対するストレスが全く異なります。
これは不動産会社側にも言えることで、賃貸仲介や不動産販売会社はリターンを重視し、それを脅かす入居者募集上の空室リスクを重視してきました。
逆にいうと、滞納や修繕、経済情勢の変化などのリスクは軽視しがちだったのです。
今回のコロナショックで民泊は収益がゼロ、ホテルや店舗は賃料が支払えるかどうかの瀬戸際。
一方、全く同じような仕様でありながら賃貸住居は一定の収入があります。
民泊やホテル、店舗不動産オーナーは、コロナショックという（経済状況の変化）リスクに対する「リスクの取り方」、選択を間違えたということになります。
コロナショック自体が例外中の例外のようなリスクでほとんど不運としか言いようのないリスクではありますが、最初に記載したように「結果」しかみてはもらえません。
リスクを上手に回避・分散するために
ぼくは不動産投資、運営の専門なので不動産のことだけはわかりますが、これはある程度他の業種の経営や投資にも言えることだと思います。
- 考えられそうなリスクは考えてみよう
不動産を購入する前に、購入後の（悪い）イメージを考えられる、ということは不動産経営を成功させるコツでもあります。
また、自分がどの程度それに耐えられるかを知る（イメージできる）かは、物件を保有する期間や目的（リターン得る）を決めることであり、自らの恐怖を知る意味で大切です。
- 逃げ道を常に確保せよ
不動産投資をやる方はこれを忘れがちです。現物の資産だったり、土地への信仰的なものもあり、忘れがちですが勝つ人はさっさと逃げております。「えっここで売却ですか！？」っていうくらい。決断するのには勇気がいりますが、逃げ道の確保は簡単です。常に自らの物件の売却価格というものを把握しておくことです。（いくらで買ったかを覚えておこうとする人がいますが、後でも調べればいいわけで意味がありません）そうすれば、急なリスク発生に対して決断しやすくなるだけでなく、日常の選択も変わってきます。
どちらも、恐怖に対して備えることで恐怖そのものを克服するという考えだと思います。
自粛鬱、自粛疲れ、を自ら検証中。